經(jīng)濟導(dǎo)報記者 石憲亮
在申請發(fā)行公司債券的關(guān)鍵時刻，平安不動產(chǎn)有限公司（下稱“平安不動產(chǎn)”）被人向證監(jiān)會舉報其隱瞞債務(wù)違約問題。9月25日，平安不動產(chǎn)對此發(fā)布公告，稱不存在債務(wù)違約問題。
發(fā)債關(guān)鍵時期被舉報
9月22日，證監(jiān)會債券監(jiān)管部門在官網(wǎng)發(fā)布了《關(guān)于平安不動產(chǎn)有限公司向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券申請文件的問詢函》。證監(jiān)會依法對深交所報送的關(guān)于平安不動產(chǎn)面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券的審核意見、注冊申請文件及相關(guān)審核資料進行了審閱，形成問詢意見。
《問詢函》顯示，近期，證監(jiān)會收到平安不動產(chǎn)公開發(fā)行公司債券時隱瞞債務(wù)違約有關(guān)舉報，具體內(nèi)容為，發(fā)行人為一筆2.5億元銀行貸款提供流動性支持，該筆貸款中有2億元逾期，經(jīng)法院判決，發(fā)行人承擔(dān)連帶清償責(zé)任，但發(fā)行人未予清償。
證監(jiān)會要求發(fā)行人對上述事項進行補充說明并披露。請主承銷商、發(fā)行人律師進行核查，并對所涉事項是否對發(fā)行人公開發(fā)行公司債券條件造成影響發(fā)表明確意見。
證監(jiān)會表示，平安不動產(chǎn)及相關(guān)方應(yīng)逐項落實并在3個月內(nèi)向深圳證券交易所提交書面回復(fù)意見及電子文檔。不能按期回復(fù)的，證監(jiān)會可依法作出終止審查的決定。
回應(yīng)稱不存在債務(wù)違約問題
9月25日，平安不動產(chǎn)公告稱，根據(jù)河南省高級人民法院于2023年7月28日作出的《民事判決書》，本公司在該判決中所承擔(dān)的義務(wù)為：
在案涉土地抵押物拍賣所得價款不足以清償主債務(wù)的情況下，就不足部分在49%的限額內(nèi)承擔(dān)連帶清償責(zé)任，且有權(quán)向主債務(wù)人迫償。
即在債權(quán)人對抵押物行使優(yōu)先受償權(quán)前，本公司無需承擔(dān)判項中的連帶清償責(zé)任。
同時，目前該土地抵押物價值明顯超過主債務(wù)人所需承擔(dān)的應(yīng)付款項，抵押物處置后足以償還主債務(wù)，因此可以合理預(yù)期本公司不會實際因該連帶清償責(zé)任而發(fā)生重大損失。
綜上所述，本公司不存在債務(wù)違約問題，且預(yù)計不會因該案件所涉事項發(fā)生實際重大損失。
本公司近期生產(chǎn)經(jīng)營、日常運營管理均正常，未發(fā)生重大不利變化，本公司償債能力未受重大影響。
總資產(chǎn)1087億元 總負(fù)債600億元
天眼查顯示，平安不動產(chǎn)注冊資本及實繳資本均為211.6億元，注冊地址為深圳市寶安區(qū)，目前共有3家股東，其中，中國平安人壽持股46.79%、中國平安財險持股33.08%、深圳平科信息咨詢有限公司持股20.13%。
平安不動產(chǎn)表示，公司無控股股東；最終控股股東為平安集團，因平安集團股權(quán)結(jié)構(gòu)較為分散，無實際控制人。
公開資料顯示，平安不動產(chǎn)是平安集團旗下專業(yè)的不動產(chǎn)投資及資產(chǎn)管理平臺，公司業(yè)務(wù)包括資產(chǎn)管理和不動產(chǎn)投資兩大板塊。資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)是指發(fā)行人接受平安集團及其子公司、外部第三方的委托提供不動產(chǎn)投資顧問服務(wù)和資產(chǎn)管理服務(wù)，主要包括不動產(chǎn)資產(chǎn)運營管理、工程管理、項目投資顧問等；不動產(chǎn)投資業(yè)務(wù)是指發(fā)行人圍繞優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)項目展開的投資，主要包含股債權(quán)投資、商業(yè)物業(yè)、康養(yǎng)、海外投資等業(yè)務(wù)。
平安不動產(chǎn)發(fā)布的2023年公司債券半年報顯示，報告期內(nèi)，公司總營收5.42億元，同比減少48.96%；歸母凈利潤7.09億元，同比減少39.66%。截至2023年6月30日，該公司總資產(chǎn)為1086.79億元，負(fù)債總計600億元。2023年上半年，公司的財務(wù)費用為6.13億元。
報告期內(nèi)，公司資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)板塊營業(yè)收入同比下降58.03%，主要系投資顧問費收入、財務(wù)顧問費收入、資產(chǎn)管理費收入減少所致；不動產(chǎn)投資業(yè)務(wù)板塊營業(yè)收入同比上升105.59%，營業(yè)成本同比上升68.63%，主要系出售物業(yè)規(guī)模增加。
報告期初和報告期末，發(fā)行人口徑(非發(fā)行人合并范圍口徑)有息債務(wù)余額分別為297.26億元和268.65億元，報告期內(nèi)有息債務(wù)余額同比變動-9.62%。
被舉報問題來自鄭州一個地產(chǎn)項目
今年8月底，據(jù)中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)，平安不動產(chǎn)新增一條失信被執(zhí)行人信息，立案時間為2023年8月22日，執(zhí)行標(biāo)的約為2.04億元。
據(jù)多家媒體報道，平安不動產(chǎn)牽扯的債務(wù)違約，是在鄭州參股投資的一個住宅項目。
3年前，來自福建的開發(fā)商——正榮地產(chǎn)與平安不動產(chǎn)聯(lián)手，在鄭州拍下了三塊地。其中，正榮摘牌了23號地塊，平安不動產(chǎn)摘牌了24、25號地塊，總地價16億。這三塊地，均由正榮操盤，開發(fā)成了湖悅瀾庭北苑、湖悅瀾庭南苑、御首苑。在項目股權(quán)分配上，正榮是大股東，持股51%，平安不動產(chǎn)持股49%。
兩年前，由24、25號地塊開發(fā)的湖悅瀾庭南苑、御首苑，都已經(jīng)開盤。但由23號地塊開發(fā)的湖悅瀾庭北苑，遲遲未能入市。
為了開發(fā)湖悅瀾庭北苑，正榮與平安不動產(chǎn)專門設(shè)立了一家項目公司——榮璟（鄭州）置業(yè)發(fā)展有限公司。
拿地幾個月后，榮璟置業(yè)向恒豐銀行申請了一筆2.5億本金貸款。這筆貸款以土地作為抵押，正榮地產(chǎn)提供全額擔(dān)保；平安不動產(chǎn)以49%的持股比例，提供流動性支持。
貸款一年后，榮璟置業(yè)還掉5000萬元，還剩下2億貸款本金。去年初，正榮地產(chǎn)暴雷了。
恒豐銀行想要及時止損，根據(jù)貸款協(xié)議，它宣布剩下的2億貸款提前到期。去年6月份，恒豐銀行向法院提起了訴訟——“要求榮璟置業(yè)歸還欠款，正榮地產(chǎn)、平安不動產(chǎn)承擔(dān)連帶清償責(zé)任”。
由于正榮地產(chǎn)暴雷，平安不動產(chǎn)及其合作開發(fā)的鄭州項目，跟著陷入了被動。其中，兩年前開盤銷售的御首苑，去年出現(xiàn)了停工。原本約定在今年上半年交房，但由于資金短缺，已經(jīng)延期。
作為鄭州項目的小股東，平安不動產(chǎn)進退兩難，沒有選擇兜底。正榮地產(chǎn)惹上的大麻煩，丟給了買房的業(yè)主和地方政府。但銀行不同，它要求平安不動產(chǎn)按照貸款合同辦事。
根據(jù)當(dāng)初的貸款協(xié)議，平安不動產(chǎn)以49%的持股比例提供流動性支持，需要向恒豐銀行償還大約1個億。
據(jù)說，在訴訟過程中，平安不動產(chǎn)以其上市公司母公司平安集團未就擔(dān)保事項公告為由，主張流動性支持函無效。
結(jié)果，官司打輸了。恒豐銀行向法院申請了強制執(zhí)行，正榮地產(chǎn)、平安不動產(chǎn)、榮璟置業(yè)，都被列入了被執(zhí)行人。
舉報人的意圖很明顯——就是想給平安不動產(chǎn)施壓，讓其盡快還款。
