地產(chǎn)融資“第三支箭”再迎新突破。

　　2月20日，證監(jiān)會(huì)宣布啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)。此次試點(diǎn)將發(fā)揮私募基金優(yōu)勢(shì)，推動(dòng)房企降負(fù)債、降杠桿，補(bǔ)充流動(dòng)性，優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)盤活存量。

　　“這次試點(diǎn)，既是支持房地產(chǎn)市場(chǎng)紓困和轉(zhuǎn)型發(fā)展的一次探索，也是豐富私募基金產(chǎn)品的一項(xiàng)創(chuàng)新�！弊C監(jiān)會(huì)市場(chǎng)部相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，金融系統(tǒng)在推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)紓困，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)從高杠桿模式向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型方面做了很多努力，此次啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，動(dòng)員私募基金去收購房企短期內(nèi)不能變現(xiàn)的資產(chǎn)，提供流動(dòng)性，降低杠桿率，對(duì)整個(gè)行業(yè)而言，都會(huì)是很大的支持。

　　值得注意的是，行業(yè)內(nèi)最為關(guān)注的股債比問題也得到解決。此次試點(diǎn)，對(duì)符合條件的產(chǎn)品放寬了股債比及擴(kuò)募限制，將大大提升不動(dòng)產(chǎn)基金運(yùn)作靈活度。

　　管理人、投資者門檻清晰

　　去年11月28日，證監(jiān)會(huì)提出五條優(yōu)化權(quán)益融資的措施，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)紓困轉(zhuǎn)型，除恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資、恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資、調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場(chǎng)上市政策、進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用外，第五條就是積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。

　　不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金在境外成熟市場(chǎng)已發(fā)展成為一個(gè)重要的投資品類。近年來，我國(guó)已有一些私募機(jī)構(gòu)陸續(xù)設(shè)立投向商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施的私募基金并在基金業(yè)協(xié)會(huì)備案，不斷探索積累不動(dòng)產(chǎn)投資運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。據(jù)證監(jiān)會(huì)介紹，建設(shè)銀行住房租賃基金曾于2022年10月完成備案。

　　不過，由于不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的投資范圍、投資方式、資產(chǎn)收益特征等與傳統(tǒng)股權(quán)投資存在較大差異，證監(jiān)會(huì)指導(dǎo)基金業(yè)協(xié)會(huì)在私募股權(quán)投資基金框架下，新設(shè)“不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金”類別，并采取差異化的監(jiān)管政策。

　　此次試點(diǎn)，在管理人條件、投資者門檻、融資杠桿方面都有明確規(guī)定。

　　管理人方面，須股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定、公司治理健全，實(shí)繳資本符合要求，主要出資人及實(shí)際控制人不得為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)方，具有不動(dòng)產(chǎn)投資管理經(jīng)驗(yàn)和不動(dòng)產(chǎn)投資專業(yè)人員，最近三年未發(fā)生重大違法違規(guī)行為等。不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的投資范圍包括特定居住用房(包括存量商品住宅、保障性住房、市場(chǎng)化租賃住房)、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等。

　　投資者方面，試點(diǎn)基金產(chǎn)品的投資者首輪實(shí)繳出資不低于1000萬元人民幣，且以機(jī)構(gòu)投資者為主。有自然人投資者的，自然人投資者合計(jì)出資金額不得超過基金實(shí)繳金額的20%，基金投資方式也將有一定限制。不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金首輪實(shí)繳募集資金規(guī)模不得低于3000萬元人民幣，在符合一定要求前提下可以擴(kuò)募。鼓勵(lì)境外投資者以QFLP方式投資不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金。

　　風(fēng)險(xiǎn)控制方面，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金按照試點(diǎn)要求為被投企業(yè)提供借款或者擔(dān)保的，在涉及《關(guān)于加強(qiáng)私募投資基金監(jiān)管的若干規(guī)定》第八條關(guān)于股債比的限制方面進(jìn)行差異化安排，但不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金須持有被投企業(yè)75%以上股權(quán)，或者持有被投企業(yè)51%以上股權(quán)且被投企業(yè)提供擔(dān)保，可實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)控制和隔離。試點(diǎn)備案產(chǎn)品及其底層資產(chǎn)應(yīng)實(shí)現(xiàn)與原始權(quán)益人的主體信用風(fēng)險(xiǎn)隔離。

　　同時(shí)，本次試點(diǎn)對(duì)基金托管、基金合同必備條款、關(guān)聯(lián)交易、基金杠桿、禁止行為、特殊風(fēng)險(xiǎn)揭示、基金備案、信息披露和報(bào)送提出了規(guī)范要求。

　　放開股債比限制，大大提升靈活性

　　“股債比問題，是我們調(diào)研過程中，行業(yè)特別關(guān)注的一個(gè)問題�！弊C監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此次試點(diǎn)設(shè)置了豁免規(guī)定，是證監(jiān)會(huì)對(duì)行業(yè)訴求的積極回應(yīng)。

　　基金業(yè)協(xié)會(huì)20日晚間發(fā)布了《不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引(試行)》(下稱“指引”)，對(duì)更多細(xì)節(jié)予以明確。

　　根據(jù)指引，符合要求的私募股權(quán)基金管理人可以設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金，引入機(jī)構(gòu)資金，投資特定居住用房、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房和基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)盤活經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)并探索新的發(fā)展模式。

　　其中明確，放寬股債比及擴(kuò)募限制，提升不動(dòng)產(chǎn)基金運(yùn)作靈活度。

　　據(jù)前述負(fù)責(zé)人介紹，根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，基金向企業(yè)投資股權(quán)之后，以股東形式提供的股東借款，不能超過20%，即股債比最多4：1。這主要是針對(duì)傳統(tǒng)股權(quán)投資的要求。

　　而根據(jù)最新要求，符合試點(diǎn)要求的不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金可適度放寬股債比限制，并可以通過申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款、并購貸款等方式擴(kuò)充投資資金來源。此外，在投資期內(nèi)履行相應(yīng)程序的不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金，可在備案完成后開放認(rèn)、申購(認(rèn)繳)。

　　“具體而言，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金持有被投企業(yè)75%以上股權(quán)，或者持有被投企業(yè)51%以上股權(quán)且被投企業(yè)提供擔(dān)保，可實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)控制和隔離，那么股東借款金額就可以有豁免安排。”前述負(fù)責(zé)人表示，如果有個(gè)人投資者，股債比允許達(dá)到1：2;如果全部是機(jī)構(gòu)投資者，可以由基金合同來約定股債比。

　　機(jī)構(gòu)投資者態(tài)度踴躍

　　根據(jù)協(xié)會(huì)安排，符合試點(diǎn)要求的管理人，在開展不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金募集、管理等業(yè)務(wù)活動(dòng)前，可于2023年3月1日后通過協(xié)會(huì)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)綜合報(bào)送平臺(tái)首頁的政策申請(qǐng)模塊，提交申請(qǐng)材料。

　　試點(diǎn)私募基金需要注意，管理人試點(diǎn)條件計(jì)算時(shí)，計(jì)入認(rèn)定規(guī)模的投資項(xiàng)目，為住宅地產(chǎn)(普通住宅、公寓、保障性住房、市場(chǎng)化租賃住房)、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房(寫字樓、商場(chǎng)、酒店等)、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目(高速鐵路、公路、機(jī)場(chǎng)、港口、倉儲(chǔ)物流工程、城市軌道交通、市政道路、水電氣熱市政設(shè)施、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施，5G基站、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、數(shù)據(jù)中心、新能源風(fēng)電光伏設(shè)施等新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目)。

　　在計(jì)算管理規(guī)模時(shí)，計(jì)算的是不動(dòng)產(chǎn)投資本金，即基金實(shí)繳且投向項(xiàng)目的股權(quán)本金金額(不包括增值部分)，外部貸款杠桿部分規(guī)模以及投向不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)FOF基金規(guī)模不予認(rèn)定。

　　具體而言，管理規(guī)模方面，開展不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)業(yè)務(wù)的管理人，在管不動(dòng)產(chǎn)投資本金需不低于50億元人民幣，或自管理人登記以來累計(jì)管理不動(dòng)產(chǎn)投資本金不低于100億元人民幣;對(duì)于僅符合在管不動(dòng)產(chǎn)投資本金不低于30億元人民幣，或自管理人登記以來累計(jì)管理不動(dòng)產(chǎn)投資本金不低于60億元人民幣要求的管理人，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的投資者應(yīng)均為機(jī)構(gòu)投資者。

　　“從調(diào)研過程來看，保險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)投資者態(tài)度都比較踴躍。長(zhǎng)期資金需要年年有分紅、資產(chǎn)又保值增值的產(chǎn)品類型，不動(dòng)產(chǎn)私募投資資金產(chǎn)品具有這樣的特點(diǎn)，比較契合保險(xiǎn)、社保等長(zhǎng)期資金的訴求�！鼻笆鲐�(fù)責(zé)人表示，下一步將根據(jù)試點(diǎn)工作實(shí)踐情況及時(shí)總結(jié)評(píng)估，完善試點(diǎn)政策和規(guī)則，支持私募基金不斷豐富產(chǎn)品類型，發(fā)揮服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的功能作用。

　　(來源：第一財(cái)經(jīng))