經(jīng)濟導報記者 劉勇 見習記者 石瀟懿
近日，山東省發(fā)布了《關(guān)于促進經(jīng)濟加快恢復(fù)發(fā)展的若干政策措施暨2023年“穩(wěn)中向好、進中提質(zhì)”政策清單(第二批)》，其中明確提出要全面推行二手房交易“帶押過戶”登記模式，優(yōu)化二手房交易流程。與此同時，濟南市從2月8日起發(fā)放5000萬元的置業(yè)消費券。
在此背景下，2月8日，2023齊魯(濟南)春季房展會拉開帷幕。經(jīng)濟導報記者在現(xiàn)場看到，不少市民在房展會上向開發(fā)商詳細咨詢樓盤的情況，有的還進行了現(xiàn)場簽約。
受訪的業(yè)內(nèi)人士指出，隨著一系列利好政策落地，濟南樓市的“陽春”之勢已經(jīng)有了苗頭。“樓市初顯回暖現(xiàn)象，但市場修復(fù)仍需信心，整體大范圍回暖還需要時間。同時，不排除未來還會有利好政策出臺�！鄙綎|錦美房產(chǎn)營銷有限公司副總經(jīng)理袁杰在接受經(jīng)濟導報記者采訪時表示。
初顯回暖跡象
2月11日上午9點，當經(jīng)濟導報記者走進房展會現(xiàn)場時，發(fā)現(xiàn)已經(jīng)有不少市民圍繞著各房企的展臺咨詢問房，有的在問容積率和公攤面積的問題，有的在詢問學校等配套資源設(shè)施的情況。雖然大家的關(guān)注點不同，但都比較關(guān)注交房時間，希望盡快交房。
隨著濟南樓市出現(xiàn)回暖跡象，各參展房企也使出了“渾身解數(shù)”。有樓盤推出最低優(yōu)惠10萬元/套的政策，也有樓盤推出指定房源最高優(yōu)惠26萬/套的政策。除了直接降價外，多個項目還給出了折扣促銷，有的樓盤在展會期間推出95折購房優(yōu)惠，也有推出專屬優(yōu)惠2%的樓盤。同時，不少樓盤推出了特價房源活動，甚至有樓盤推出了近百套的特價房。
此外，也有樓盤推出了贈送家電包、免除一定期限的物業(yè)費和購買地下室立減3萬元的活動。還有樓盤推出了吸引準購房者的福利，比如對帶訪成交的市民獎勵總房款1.5%；推薦成交，獎勵3萬元(稅前)；甚至有新項目推出了老帶新帶訪疊拼成交優(yōu)惠措施，額外優(yōu)惠10萬元，同時，老業(yè)主還享受2.5%獎勵。
“這幾天來房展會咨詢的準購房者就一直沒有斷過，有時置業(yè)顧問都來不及接待。”在一房企展臺前，工作人員向經(jīng)濟導報記者說道，“總體到訪量比較高，能夠坐下深入了解樓盤的準購房者更不在少數(shù)�！�
在另外一家房企的展臺前，經(jīng)濟導報記者在采訪時注意到，置業(yè)顧問一直在不停忙碌著。一名置業(yè)顧問告訴經(jīng)濟導報記者，從8日開幕到現(xiàn)在，展廳內(nèi)的5名置業(yè)顧問每天都是這種狀態(tài)。“這兩天，我們售樓處每天的待客量也在增加，很多都是沖著展會優(yōu)惠來的�！�
實際上，樓市回暖并非僅僅體現(xiàn)在房展會上。
日前在濟南天橋區(qū)北園大街附近的一家樓盤，經(jīng)濟導報記者看到，不少市民前來咨詢。在沙盤前，置業(yè)顧問對市民進行講解。該樓盤營銷總監(jiān)張凱告訴經(jīng)濟導報記者，春節(jié)前后，來看房的人明顯多了起來。樓盤到訪量較去年底提升顯著，看房熱情更為高漲。“春節(jié)期間樓盤日均到訪量基本維持在20組左右，最多的一天能達到30組。”張凱表示。
在濟南東部一樓盤，項目部經(jīng)理馮澤瑞告訴經(jīng)濟導報記者，雖然他們沒有參加房展會，但同樣給出了不少優(yōu)惠。“從現(xiàn)在的情況看，與去年相比，今年樓盤到訪量有顯著提升，基本能維持在日均15組左右。售樓處確實也沒有以往那樣冷清，人氣還算可以�！�
袁杰告訴經(jīng)濟導報記者，濟南多數(shù)樓盤的到訪量都出現(xiàn)了增長，“大多數(shù)樓盤的到訪量在20組到30組之間，個別熱銷的項目，日均到訪量能達到50組�！�
購房者買房門檻越來越寬松
“2月8日我從手機上看到房展的消息，今天(2月11日)趁著休息趕緊過來看看具體是什么情況�！痹谡箷F(xiàn)場，市民孫長斌表示，自己從去年就開始關(guān)注樓市的信息了，正好又看到了政府要發(fā)放5000萬置業(yè)消費券的新聞，覺得自己是時候“下手”了。“展會上能有這么多優(yōu)惠，買房后送的消費券還能用來后期裝修和買家電，這時候買房再合適不過了。這幾天就把看好的房子簽了。”
同樣，在展會現(xiàn)場，市民陳女士告訴經(jīng)濟導報記者，此次來房展會是想幫孩子買一套改善型住房�！昂⒆哟罅�，現(xiàn)在的房子住不開，想購買一套三居室或者四居室的房子�！�
實際上，濟南舉辦房展會和發(fā)放置業(yè)消費券，只是助力房地產(chǎn)市場的舉措之一。從去年上半年開始，地產(chǎn)調(diào)控政策就發(fā)生重大變化。
近日，山東省政府印發(fā)的《關(guān)于促進經(jīng)濟加快恢復(fù)發(fā)展的若干政策措施暨2023年“穩(wěn)中向好、進中提質(zhì)”政策清單(第二批)》提出，支持各市采取發(fā)放購房消費券等多種形式促進住房消費。
除了支持發(fā)放購房消費券，山東還在政策端、市場端、金融工具端促進住房消費。樓市政策方面，對新購買家庭唯一住房或第二套改善性住房，可通過適當方式予以支持。為促進市場活力，全面推行二手房交易“帶押過戶”登記模式，優(yōu)化二手房交易流程。對多子女家庭購買首套自住住房的，允許各市適當上浮公積金可貸額度。此前，已有濰坊、濟寧兩市提高了公貸額度，濟南市對于二孩、三孩的繳存職工家庭，申請住房公積金貸款購買首套自住住房的，最高可貸額度分別提高至90萬元、100萬元。
以濟南為例，去年5月份，對優(yōu)化個人購房信貸政策、調(diào)整限售條件、調(diào)整限購范圍、優(yōu)化非本市戶籍家庭購房條件等方面政策進行了適度調(diào)整。8月17日，濟南在全國首推二手房“帶押過戶”登記新模式，實現(xiàn)了不用先歸還原來的房貸就可以完成過戶、抵押、發(fā)放新的貸款。9月15日，濟南持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)政策措施，繼續(xù)對二環(huán)以內(nèi)的歷下區(qū)、市中區(qū)區(qū)域?qū)嵤┫拶彙?1月12日，濟南又調(diào)整了住房公積金貸款最高額度。
2023年開端，濟南樓市就開始了“自上而下”的活躍。
元旦剛過，濟南房產(chǎn)第一個新政出臺，這次的政策主要是針對公積金首套貸款的政策(二套無變化)配合家庭孩子數(shù)帶來了史無前例的優(yōu)惠。首先，在利率上維持5年期以上首套利率3.1%。此外，一個及以下孩子的家庭，個人公積金貸款額度最高50萬，兩個人最高80萬；兩個孩子家庭，個人公積金貸款額度最高60萬，兩個人最高90萬；三個及以上孩子家庭，個人公積金貸款額度最高60萬，兩個人最高100萬。同時出臺了每月600元、連續(xù)三年的二胎生育津貼政策。
1月18日，濟南進一步優(yōu)化房地產(chǎn)市場政策措施，對限購區(qū)域內(nèi)已有3套及以上住房的，出售1套后，可于半年內(nèi)在限購區(qū)域再購買1套住房。針對非本市戶籍家庭購房需求，在限購區(qū)域內(nèi)不用再提供個人所得稅或社會保險證明。
2月8日，為進一步支持剛性和改善性住房需求，濟南市發(fā)放5000萬元置業(yè)消費券。同日，濟南市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《濟南市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法(征求意見稿)》，面向社會各界征求意見。新辦法延長了預(yù)售資金監(jiān)管期限為，“自取得《商品房預(yù)售許可證》開始，至取得水電氣熱配套設(shè)施驗收(備案)證明、檔案移交證明，完成公共維修基金繳存和房屋所有權(quán)首次登記后終止”。這在一定程度上保證了爛尾樓不再出現(xiàn)的可能。
在袁杰看來，政策的多次調(diào)整，極大程度釋放了購房需求，涵蓋了剛需和改善群體，可以說給還在猶豫或被限制的購房群體以便利�！敖o每個購房者發(fā)放1萬元消費券看似不多，但更多是給消費者信心�！�
完全復(fù)蘇尚需時日
“樓市初顯回暖現(xiàn)象，但市場修復(fù)仍需信心和時間�！痹芨嬖V經(jīng)濟導報記者，從各家房企反饋的市場現(xiàn)狀來看，濟南樓市春節(jié)檔的熱度尚可，但各家樓盤實際成交數(shù)據(jù)不一，區(qū)域分化現(xiàn)象較為明顯。相較于年前市場的“冷清”，如今市場已經(jīng)出現(xiàn)了局部回溫的現(xiàn)象，但從整體來看尚未呈現(xiàn)大范圍回暖。
“高漲的看房熱情并沒有在各家售樓處轉(zhuǎn)化成實際的成交量。對于現(xiàn)在的樓市來說，熱情有，但變現(xiàn)依舊慢�！痹鼙硎�，“就目前來看，市場修復(fù)仍需要時間�！�
山東師范大學城市與房地產(chǎn)研究中心主任程道平表示，近一兩個月以來，山東各地方政府為了促進房地產(chǎn)市場消費，發(fā)布實施了許多促進政策。“發(fā)放購房置業(yè)消費券、降低購房首付成數(shù)、激活公積金用于支付首付款或是支付房租，還有二手房帶押過戶等等，這都能為購房置業(yè)者帶來切實的幫助，將有效促進市場的回暖。由于利好政策的作用，房地產(chǎn)市場在2023年春夏季必然會回暖，事實上，濟南樓市最近幾天就明顯回暖。但政策的釋放效應(yīng)有一個過程，要有耐心等待。”
濟南市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會執(zhí)行副會長李剛預(yù)測，2023年商品住宅銷售規(guī)模相對穩(wěn)定，新建住宅保持在約1000萬-1200萬平方米左右，二手住宅保持在約400萬平方米左右。隨著經(jīng)濟的復(fù)蘇，2023年濟南房地產(chǎn)市場表現(xiàn)應(yīng)會好于2022年，預(yù)計上半年將呈現(xiàn)逐漸平穩(wěn)回升的狀態(tài)。
“目前來看，只有消費者積極出手，企業(yè)真正把房子賣出去，收到回款，銷售逐步企穩(wěn)回升，房地產(chǎn)的投資才有望隨之復(fù)蘇，從而使市場進一步實現(xiàn)良性循環(huán)。因此，房地產(chǎn)市場的企穩(wěn)向好，需要供需兩端形成合力�！遍L期關(guān)注濟南樓市的分析人士張峰分析道，“房企供給端的風險已基本消散，市場的關(guān)注重點已經(jīng)轉(zhuǎn)移到需求端的復(fù)蘇和刺激政策的出臺上�！�
在袁杰看來，不排除未來還會有利好政策的出臺。持有同樣意見的還有張峰，在他看來，一方面是稅費的調(diào)整，如二手房的契稅調(diào)整；另一方面則是房貸利率的調(diào)整�！艾F(xiàn)在已經(jīng)實現(xiàn)首套住房個人住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整長效機制，現(xiàn)在濟南首套房貸利率是4.1% ，未來不排除會降至4%以下�！�
就在前幾天，一家商業(yè)銀行的客戶經(jīng)理就向經(jīng)濟導報記者表示，未來濟南的首套房貸利率很有可能會跌破4%。
今年1月31日，在山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長王玉志表示，今后五年，房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式過渡要取得顯著進展。堅持“房住不炒”定位，因城施策穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，提升住房品質(zhì)，加快住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)良性循環(huán)和健康發(fā)展。同時明確，各地要進一步落實城市政府主體責任，一城一策、分類調(diào)控，用足用好最新政策工具，從供需兩端協(xié)同發(fā)力，同步激活新房和二手房市場，促進住房消費合理需求平穩(wěn)釋放。
在張峰看來，房地產(chǎn)市場需要一個較長的復(fù)蘇周期，2023年在需求端政策持續(xù)發(fā)力下已開始“回暖”�！百彿空咝判耐耆謴�(fù)需要時間，樓市的療傷也需要時間。”張峰表示。
