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經(jīng)導(dǎo)調(diào)查 | 一位濟(jì)南“新市民”的房貸之旅：“從申請到放款一個(gè)多月，利率4.1%”
來源：大眾報(bào)業(yè)·經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)　　 加入時(shí)間：2022-9-26 16:27:56　　
　　經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者 王雅潔
　　“從申請到放款一個(gè)多月，房貸利率4.1%!”9月25日，濟(jì)南“新市民”蔣女士告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，她剛剛在濟(jì)南購買的首套房，房貸利率享受到了8月下調(diào)后最新LPR減20個(gè)基點(diǎn)。這一好消息超出了她的預(yù)期。
　　從“因城施策”到“一城一策”，地方政府以較大自主權(quán)優(yōu)化樓市政策，讓不少剛性和改善性住房需求得到釋放。9月15日，濟(jì)南對樓市調(diào)控政策再進(jìn)行適度調(diào)整。那么，調(diào)整后的濟(jì)南樓市貸款政策落地情況如何?購房者有沒有享受到政策福利?日前，在政策調(diào)整期間購房的蔣女士接受了經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者的采訪，聽她講述濟(jì)南樓市新政下的購房經(jīng)歷。
　　首付幾成由購房資格審查認(rèn)定
　　二手房實(shí)際首付或更多
　　國家政策導(dǎo)向下，近期各地穩(wěn)地產(chǎn)、穩(wěn)民生相關(guān)政策相繼發(fā)布。8月24日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議首次提出允許地方“一城一策”。8月31日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議再次對房地產(chǎn)行業(yè)“一城一策”作出部署。進(jìn)入9月，各地“一城一策”陸續(xù)跟進(jìn)，如9月15日，濟(jì)南、青島同時(shí)出臺(tái)樓市新政，宣布調(diào)整限購政策。樓市新政出臺(tái)背景下，像蔣女士等剛需房、改善房購房者果斷出手了。
　　“今年5月、9月濟(jì)南兩輪樓市調(diào)控，為我們剛需房的購置提供了有力支持。今年7月底，我通過房屋中介向銀行提交了貸款申請證明文件，8月25日銀行信息顯示審批通過。其間，接到幾次通知，讓補(bǔ)充證明材料�！泵鎸�(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，蔣女士回憶此次向銀行申請房貸的過程，“9月13日上午，補(bǔ)充完最后一個(gè)證明文件后，下午就放款了�！痹谒磥恚绻牧蠝�(zhǔn)備齊全，貸款周期會(huì)更快些。
　　經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者了解到，蔣女士購買的這套房是位于濟(jì)南二環(huán)以內(nèi)歷下區(qū)的二手房，這也是蔣女士落戶濟(jì)南后購買的首套住房。2021年5月，她以投靠子女將外市戶口遷至濟(jì)南，打算在濟(jì)養(yǎng)老的她動(dòng)了購房的心思，開始關(guān)注樓市政策。
　　“孩子是獨(dú)生子，在濟(jì)南工作生活，所以想住得近一些。但戶口遷過來以后，咨詢發(fā)現(xiàn)，當(dāng)時(shí)濟(jì)南購房政策是‘認(rèn)房又認(rèn)貸’，雖然我在濟(jì)南沒有房產(chǎn)，但在外地有過房貸記錄。按當(dāng)時(shí)政策無論此前房貸還清與否，再在濟(jì)南買房只能按二套房認(rèn)定，需交六成首付，貸款利率也高�！笔Y女士聽說，針對濟(jì)南“新市民”有貸款、購房等扶持政策，她多方咨詢也未有進(jìn)展。
　　很快，事情迎來了轉(zhuǎn)機(jī)。2022年5月，濟(jì)南對樓市調(diào)控政策進(jìn)行適度調(diào)整，不再將長清區(qū)、章丘區(qū)列入限購范圍。支持養(yǎng)老及多子女家庭合理住房需求，可增購一套住房;公積金貸款額度重新提至70萬元。
　　“今年5月的這一輪政策調(diào)整，釋放了部分剛需、養(yǎng)老及改善房的需求。認(rèn)房不認(rèn)貸，首套房首付三成、二套房四成的新政，尤其滿足了蔣女士這類‘新市民’的購房需求�！睘槭Y女士辦理購房事宜的房屋中介王琳在接受經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者采訪時(shí)介紹，今年7月，她為蔣女士找到合適的房源后，首先帶蔣女士去房管部門做了購房資質(zhì)審核。
　　經(jīng)過相關(guān)審核流程，蔣女士被認(rèn)定在濟(jì)南無房產(chǎn)，符合首套房三成首付的條件。但在蔣女士購買二手房申請貸款過程中，她發(fā)現(xiàn)，二手房的實(shí)際首付比購房資質(zhì)審定的“三成首付”要多一點(diǎn)。
　　“二手房貸款實(shí)操過程中，銀行會(huì)先對房產(chǎn)出具對應(yīng)估值，再據(jù)估值的七成比例為首套房購房者發(fā)放貸款。目前，銀行二手房估值是取該區(qū)域(或小區(qū)樓盤)的成交平均值，這就會(huì)出現(xiàn)評估價(jià)低于實(shí)際成交價(jià)的情況。那么，銀行實(shí)際放款金額就會(huì)低于成交價(jià)的七成，首付款就需要購房者補(bǔ)足差價(jià)部分�！币恢弊龆址繕I(yè)務(wù)的王琳舉了個(gè)例子，“例如客戶購買的這套住宅，成交價(jià)為3萬元/平方米，銀行估值在2.6萬元/平方米，就會(huì)存在每平方0.4萬元的差價(jià)。這實(shí)際上是銀行針對二手房做出的風(fēng)險(xiǎn)評估。”
　　購房過程中巧遇LPR下調(diào)
　　還清貸款后享受到首套利率
　　9月，濟(jì)南迎來年內(nèi)第二次樓市調(diào)控。這也是自2016年10月濟(jì)南施行樓市限購政策近六年以來的首次大范圍調(diào)整。這次限購范圍調(diào)整后，歷城區(qū)、槐蔭區(qū)、天橋區(qū)、長清區(qū)以及濟(jì)南高新區(qū)放開限購。限購調(diào)整不包括二環(huán)內(nèi)市中區(qū)以及蔣女士購房的歷下區(qū)。此輪限購調(diào)整后，貸款政策情況如何?日前，經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者向銀行及房屋中介了解情況，建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行等少部分銀行已經(jīng)出臺(tái)了限購后的貸款政策，但大部分銀行貸款調(diào)整還未出臺(tái)。
　　“每次政府出臺(tái)樓市調(diào)控政策后，銀行信貸政策的跟進(jìn)是購房者最關(guān)注的。”濟(jì)南一家城商行信貸業(yè)務(wù)經(jīng)理劉小川告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，部分大行會(huì)第一時(shí)間向總行申請政策調(diào)整，也有部分銀行的信貸調(diào)整需結(jié)合自身業(yè)務(wù)實(shí)際，同時(shí)也是觀望行業(yè)情況。
　　“蔣女士7月底向銀行提交貸款申請材料時(shí)，濟(jì)南個(gè)人住房貸款利率首套執(zhí)行4.25%，二套房貸款利率執(zhí)行5.05%。這是根據(jù)在當(dāng)時(shí)五年期LPR4.45%基礎(chǔ)上，執(zhí)行央行減20個(gè)基點(diǎn)的優(yōu)惠政策而來的。”王琳表示，“今年8月LPR出現(xiàn)下調(diào)，五年期貸款利率降至4.30%，這意味著個(gè)人住房貸款利率再一次迎來新變化�！�
　　經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者注意到，8月LPR調(diào)整后，濟(jì)南個(gè)人住房貸款利率隨之跟進(jìn)，首套執(zhí)行4.1%，二套房貸款利率執(zhí)行4.9%。對此，王琳直言，“LPR出現(xiàn)調(diào)整后，濟(jì)南部分新樓盤紛紛跟進(jìn)。但當(dāng)時(shí)蔣女士的貸款辦理正在進(jìn)行中，最終執(zhí)行什么利率，并不確定�！�
　　“二手房交易的貸款銀行政策各有不同�！眲⑿〈ń忉�，“大部分銀行是按照審批簽約時(shí)的LPR利率來執(zhí)行，也有少數(shù)銀行是按照放款時(shí)的LPR利率。蔣女士此次申請房貸的銀行是招商銀行，該行是按照放款時(shí)的基準(zhǔn)利率來執(zhí)行的。”
　　經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，在購房過程中，政策預(yù)期與落地執(zhí)行，還有一些實(shí)操新情況。蔣女士告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，雖然目前濟(jì)南限購區(qū)域內(nèi)對首套房和二套房的首付資格認(rèn)定是認(rèn)房不認(rèn)貸，但銀行對購房者發(fā)放的貸款利率是“認(rèn)貸”的，無論未還清貸款的房產(chǎn)是否在濟(jì)南，都按二套房利率發(fā)放。
　　“在辦理貸款時(shí)，有一個(gè)插曲。銀行發(fā)現(xiàn)我在外地有一筆房貸未還清。隨即告知我，如不還清，在濟(jì)南購買的首套房只能按二套利率放貸�！笔Y女士查看了信貸記錄，顯示她在山東老家還有一筆十幾萬元的房貸余額，年利率是5.8%�！扒皫啄曩I房的時(shí)候，都是基準(zhǔn)利率加點(diǎn)，即使現(xiàn)在轉(zhuǎn)換了LPR，基準(zhǔn)利率也一直在降，但加點(diǎn)數(shù)不變�！笔Y女士和家人商量后，把此前外地的貸款還清，選擇在濟(jì)南購置的這套住房享受首套房利率。
　　9月13日，蔣女士收到了銀行放款的信息。信息顯示，蔣女士辦理的業(yè)務(wù)品種為二手樓住房貸款，基準(zhǔn)利率類別為貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)，年利率(單利)4.1%。
編輯：史飛雪

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